Риски при приобретении квартир после принятия ФЗ о банкротстве физических лиц

Не секрет, что улучшение своих жилищных условий и решение квартирного вопроса, является одним из самых главных желаний практически каждого россиянина. Каждый из нас хотя бы один раз за свою жизнь совершает сделку с недвижимостью.

Как ни странно в СМИ не обсуждается одна очень полезная и важная информация. В 2015 году в ФЗ О банкротстве физических лиц был внесен ряд поправок, что привело к повышению рисков при приобретении жилья на вторичном рынке. Причиной тому послужил тот факт, что до принятия этого закона начать процедуру банкротства могли только индивидуальные предприниматели и юридические лица. Поправки в закон вступили в законную силу в октябре 2015, теперь на физических лиц распространяются те же подходы и нормы, что и на юридических лиц.

Появилась серьезная опасность, которая может негативно сказаться и причинить серьезный ущерб любому покупателю недвижимого имущества, ввиду большого количества недоработок и неточностей в законе о банкротстве.

Опасность заключается в следующих причинах. После начала проведения процесса банкротства физического лица, арбитражным управляющим проводится всесторонний анализ сделок, совершенных должником за последние три года, совершенные перед началом процедуры признания гражданина банкротом. Цель проведения такого исследования заключается в том что, конкурсному управляющему нужно найти, имущество, находившееся во владении должника, для дальнейшего обращения взыскания на найденное имущество. Но в ситуации, когда должник осознает, что сумма долга выросла настолько, что выплатить ее не представляется возможным, он сразу предпринимает попытки, переписать все что находится у него в собственности на ближайших родственников, или реализовать свое имущество как можно скорее.

А теперь рассмотрим подробнее ситуацию, когда у гражданина имеется огромное количество долгов, и он прекрасно осознает тот факт, что в ближайшие три года кредиторы этого должника подадут в суд требование о признании его неплатежеспособным. Предположим также, что, несмотря на долги, у этого товарища находится в собственности две квартиры. Закон о банкротстве гласит, что единственное жилье гражданина в качестве оплаты долга не может быть использовано, а вторую квартиру этот должник продает на рынке недвижимости с немалой скидкой или вовсе оформляет дарственную на эту квартиру для кого-то из ближайших родственников. Проходит время, допусти два, два с половиной года и наступает час икс, когда терпение кредиторов заканчивается, и они направляют в суд заявление, с требованием признать этого товарища банкротом. Арбитражный суд выносит постановление, по которому должник признается обанкротившимся. Конкурсный управляющий выясняет информацию о том, что у должника около двух лет назад имелась в собственности еще одна квартира. В ходе судебных тяжб та сделка купли-продажи этой квартиры признается незаконной, по причине того, что эта сделка нанесла имущественный вред правам кредиторов должника. После всех разбирательств проданная (или подаренная) ранее квартира поступает в конкурсную массу и путем проведения торгов реализуется для уплаты долгов гражданина. Соответственно покупатель, приобретший эту квартиру ранее, или родственник, которому она была подарена, не сможет ни вернуть эту квартиру в свою собственность, ни получить какую-либо компенсацию за нее.

Можно также предположить дальнейшее развитие вышеописанной ситуации. Допустим, что в течение этих 2,5 лет у родственника должника, на которого была оформлена дарственная, эта квартира была приобретена абсолютно посторонней семьей. Эта семья является добросовестным покупателем и при приобретении злополучной квартиры, сделка купли-продажи будет казаться им абсолютно чистой. Только 1 из 20 риэлтеров не будет утаивать все тонкости перехода этой квартиры из рук в руки, остальные же будут советовать как можно скорее приобрести это жилье, скрывая, что в итоге эту семью ждет долгосрочное и дорогостоящее судебное разбирательство, в результате чего квартира, скорее всего, будет изъята.

Конечно, на рынке недвижимости существует множество нюансов. Но именно вышеописанная особенность, исключает возможность заранее проверить, кредитную историю продавца, и не возникнет ли в дальнейшем ситуации, когда эту квартиру у вас смогут изъять в качестве оплаты долгов продавца. Российский рынок недвижимости кишит серыми сделками, и каждый из нас подвержен риску, попасть в подобную неприятную ситуацию.

Как же не попасть в такую ситуацию?

Существует один очень простой способ, определять и сразу отказываться от потенциально опасных сделок, со следующими признаками:
Жилье менее трех лет находилось в собственности у предыдущего хозяина;
На продавца была оформлена дарственная на эту квартиру;
Цена на квартиру серьезно занижена; или если ранее эта квартира продавалась по подозрительно низкой цене;
Можно также потребовать от продавца выписку НБКИ.
Вся беда в том, что все сделки купли-продажи жилья обладают хотя бы одним из вышеперечисленных признаков, а в СМИ замалчивают возникшую ситуацию, именно поэтому паники среди покупателей пока не наблюдается.